Купівля нерухомості в Італії. Практичні поради

   Купуючи нерухомість, варто бути уважним до бюрократичних та технічних деталей, та оцінити її відповідність потребам та стилю життя.

Купівля нерухомості – це один із найважливіших кроків у житті, інвестиція великої суми грошей, що потребує особливої уваги до деталей та знання законів. Важливо ознайомитись із якнайбільшою кількістю пропозицій ринку нерухомості та бути уважними у виборі посередників. Пошук житла можна здійснювати самостійно, або через спеціалізовані агенції. В обох випадках слід брати до уваги витрати, додаткові до основної ціни: (вартість послуг агенції, у випадку успішного завершення справи дорівнюють від 2% вартості нерухомості; податок на купівлю, витрати на переїзд та придбання нових меблів та ін.).

Також варто оцінити ряд інших умов, наприклад: місце розташування, сполучення міського транспорта, наявність магазинів, шкіл, лікарень, спортивних структур тощо). Варто оглянути стан будинку ззовні та зсередини, перевірити наявність місця для паркування, дізнатись тип обігрівання, дізнатись суму оплати комунальних послуг та послуг зв’язку, обслуговування кондомінімуму.

Зверніть увагу, чи власник нерухомості володіє усіма необхідними сертифікатами, наприклад: підтвердження сейсмічної стійкості, з 2009 року обов’язковою є сертифікація енергетичного класу будинку (тобто його теплова ізоляція).

Отож, купуючи квартиру, варто не упустити жодної деталі та оцінити відповідність умов вашим потребам та стилю життя.

Купівля нерухомості здійснюється у три кроки:

•    Пошук житла
Для того, аби знайти житло, зацікавлений може обрати якийсь із трьох шляхів, або й скористатися усіма: звернутися до агенцій по нерухомості, до будівельних фірм (цей варіант може бути економічно вигідним, якщо будинок ще не побудований), або ж безпосередньо до власника будинку.

•    Укладення попереднього контракту із пропозицією купівлі
Не залежно від того, звернулися ви до агенції, будівельної компанії чи власника, перед укладанням основного контракту купівлі-продажу обидві сторони повинні підписати попередню угоду, в якій обумовлюються деталі справи. Нею купець та продавець засвідчують свою готовність звернутися до нотаріуса для реєстрації акту купівлі-продажу.
На цій фазі купець виплачує заставу, а продавець зобов’язується не продавати житло іншим зацікавленим.

•    Підписання остаточного контракту купівлі-продажу.
Після підписанння попередньої угоди обидві сторони звертаються до нотаріуса для остаточної реєстрації договору. Основний контракт відрізняється від попереднього тим, що є менш деталізованим.
Під час підписання відбувається оплата усієї вартості нерухомості та встановлюється дата її остаточної передачі.

Банківська позика

Позика на купівлю житла – це контракт із банком, згідно з яким покупець просить фінансову установу надати йому грошову суму, яку він зобов’язується виплатити протягом певної кількості років.

Цей тип позик надається після подачі адекватних гарантій (документації про розмір зарплати (buste paga), декларації про прибутки, наявності у покупця іншої нерухомості та ін.). Банк може перевірити дійсність поданої вами документації. Тому особливо важливо отримати остаточну ствердну відповідь фінансової установи перед підписанням попереднього контракту на купівлю житла.

Купівля за посередництва агенції по нерухомості

Агенції по нерухомості є посередницькими організаціями, що займаються пошуком покупців та представляють інтереси продавця. Скориставшись її послугами, ви можете зустрітися із власником лише для остаточного підписання контракту.

Перевага агенції полягає в тому, що вона має більший досвід у веденні цього типу справ та надає компетентну інформаційну підтримку обом сторонам. Коли зацікавлений обере кравтиру для купівлі, він подає власнику пропозицію суми, яку він згоден заплатити, а також повинен внести завдаток, що дорівнює 10-15 відсоткам вартості (шляхом подачі циркулярного чеку із позначкою “non trasferibilità”, виданого банком на ім’я власника).

Увага: якщо остаточний контракт не підписано з вини покупця, завдаток залишається у продавця. Тому перед підписання попередньої угоди слід отримати згоду банку на надання позики потрібного розміру.

У попередню угоду вносяться особисті дані обох сторін, дані посередника та вартість оплати його послуг, кадастрові дані об’єкта нерухомості та його вартість, форма та дати оплати, дата, до якої строни зобов’язуються зареєструвати акт купівлі-продажу у нотаріуса, реквізити банківського чека, яким було внесено завдаток. Усі сторони отримують копію попередньої угоди.
Агенція нерухомості повідомить про пропозицію продавцю, який після підписання отримає гроші завдатку.

Увага: у більшості випадків агенція нерухомості діє від імені продавця, тому відмови на пропозицію покупця бути не повинно. Якщо ж продавець не погодиться, агенція зобов’язана повернути заставу, тому варто обговорити терміни затвердження пропозиції.

Після підписання попереднього контракту обидві сторони зобов’язані завершити акт купівлі-продажу його реєстрацією у нотаріуса.
Як уже йшлося вище, якщо покупець передумає, він втрачає усю суму закладу. Якщо ж справа не завершиться через відмову продавця, він зобов’язані повернути отримані гроші.

Підписання акту купівлі-продажу та реєстрація в нотаріуса

Для остаточної передачі власності, сторонам слід завірити угоду в нотаріуса. Юрист перевірить документацію об’єкту нерухомості (контракт про власність, відповідність сертифікатів та дозволів) та документи, що стосуються платоспроможності покупця. Нотаріусу слід сплатити вартість податків на купівлю нерухомості (за реєстрацію та внесення змін у кадастр), а також вартість його послуг. Під час підписання контракту сторони узгоджують дату остаточної передачі нерухомості.

Купівля в будівельній компанії

Бажаючі можуть придбати нерухомість безпосередньо в будівельних компаніях. Купівля житла у ще не побудованій споруді дозволить вам значно заощадити, зокрема, зекономивши на витратах за послуги посередників. Крім того, будівельна компанія протягом десяти років дає гарантію у разі виявлення значних дефектів будівництва. Бувають випадки, коли компанія банкрутує, не завершивши будівництва, або його зупинять через відсутність дозволів та сертифікатів. Щоб запобігти виникненню подібних ситуацій, варто завчасно перевірити наявність у неї страхового полісу проти можливого банкрутства. У цьому випадку попередній контракт буде укладатися безпосередньо із будівельною компанією. Радимо перед його підписанням проконсультуватися в експертів чи адвокатів.

Купівля в приватного власника

Третьою можливістю є купівля нерухомості в приватному порядку у власника будинку. Перевагою цього способу є уникнення сплати послуг посередника. Попередній контракт укладається безпосередньо із ним.
Перед підписанням угоди радимо проконсультуватися із експертом, який допоможе виявити позитивні та негативні технічні характеристики будинку (наприклад, наявність страхового поліса будівельника, відповідність квартири кадастровому реєстру тощо.) А також проживання у квартирі можливих квартировинаймачів (із контрактом чи без нього). У випадку наявності контракту вони мають право переваги на купівлю житла, та, у будь-якому випадку, їх виселення може завдати значних проблем (особливо, якщо у них є неповнолітні діти чи неповносправні члени сім’ї). У разі перебудови чи капітального ремонту слід перевірити, чи були дотримані норми закону та чи одержані усі необхідні дозволи.

Отож, перед купівлею слід уважно вивчити як документи, так і реальний стан, в якому перебуває будинок.

 

Переклад Маріанни Сороневич